住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)低位

2020年樓市預計延續(xù)平穩(wěn)走勢

2019年，我國房地產(chǎn)市場運行的政策環(huán)境整體偏緊。中央聚焦房地產(chǎn)金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢；地方因城施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

展望2020年，業(yè)內(nèi)分析認為，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，同時按照因城施策的基本原則，適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下，2020年市場表現(xiàn)將延續(xù)平穩(wěn)勢態(tài)。

住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)低位

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2019年1-11月，全國百城新建住宅價格累計上漲2.91%，較2018年同期收窄1.92個百分點，其中各季度累計漲幅均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。

從最近的單月數(shù)據(jù)來看，2019年11月，百城住宅均價為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個月在0.4%以內(nèi)，同比漲幅收窄至3.17%，11月百城中有40個城市新建住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言，2019年以來，十大城市新房價格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間；各季度累計漲幅均在1%以內(nèi)，10-11月累計漲幅僅有0.06%。

綜合來看，2019年以來，百城新建住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間。截至11月份，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多，累計漲幅延續(xù)2018年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計漲幅小幅提升，二、三四線城市價格累計漲幅延續(xù)回落態(tài)勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調(diào)整壓力顯現(xiàn)。

二手房市場方面，價格下行趨勢更為明顯。尤其是2019年下半年以來，受熱點城市新房供應(yīng)規(guī)模增加的影響，二手房市場買方議價空間逐漸加大，部分城市二手房價格調(diào)整壓力突出，導致十大城市二手房均價累計有所調(diào)整，且最近幾個月跌幅進一步擴大。

中國指數(shù)研究院相關(guān)負責人分析認為，在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，多數(shù)代表城市各類樓盤價格漲幅有所回落。成交方面，一線城市中低價位樓盤銷售金額占比提升，二三線城市居民置換需求不減，改善型需求繼續(xù)穩(wěn)步釋放。展望未來，在土地供給結(jié)構(gòu)和住房制度改革的趨勢下，住宅價格上漲空間進一步減小。

各線城市成交量分化加劇

2019年7月份以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。同時，央行要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房。6月以來，全國首套房貸平均利率持續(xù)上行，這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產(chǎn)信貸融資方面，5月以來監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

從住宅市場成交量的走勢來看，2019年2月，易居研究院監(jiān)測的40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來的48個月新低。3-5月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽春，40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長，7月份以來40城成交量小幅震蕩下行，下半年月均成交量略低于二季度。

“本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整，從2019年的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量上半年開始企穩(wěn)反彈。但6月以來一線城市成交量有所下降，在目前樓市嚴調(diào)控的背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。”易居研究院研究員沈昕分析稱。

截至今年11月底，受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長3%，同比下降8%。其中，11月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長29%，成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。

沈昕分析認為，后續(xù)來看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，上半年已企穩(wěn)反彈，但三季度以來成交量有所下滑，在目前樓市嚴調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長；東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續(xù)上調(diào)，預計后續(xù)還會繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多。沈昕表示，“但在中央的明確表態(tài)下，雖然房企推盤量可能大幅增加，成交量則難以明顯增長，2020年年初成交量有可能會進一步下降。”

2020年房地產(chǎn)延續(xù)平穩(wěn)走勢

上述中指院負責人分析指出，綜合來說，房地產(chǎn)市場保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年，這為部分城市實施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅實的基礎(chǔ)。另一方面，相較于2018年，隨著各地市場形勢的分化，2019年因城施策進一步深化，這在一定程度上保障了市場的整體穩(wěn)定。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為，當下房地產(chǎn)市場運行仍處合理區(qū)間，市場下行壓力整體可控，房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟的“壓艙石”?？梢灶A見的是，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，落實因城施策的長效調(diào)控機制，夯實城市政府主體責任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。

“預計2020年房地產(chǎn)融資將邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來施工和竣工的有序進行。”楊科偉分析認為，在LPR利率中樞下移的作用下，按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選，2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

楊科偉認為，結(jié)合地方政府對調(diào)控政策的落實力度來看，“四限”政策仍是地方調(diào)控重要抓手，政策將與各城市本身房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度更高、反應(yīng)更快，各城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況，及時調(diào)整未來政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。“預計2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻。”

針對未來的房地產(chǎn)市場趨勢，中指院方面分析認為，從全國范圍來看，2020年我國房地產(chǎn)市場在行情周期輪動背景下，結(jié)構(gòu)性市場機會仍存。其中，長三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高，短期市場存一定回升動力。“綜合來看，盡管未來市場回升速度或有所放緩，但整體表現(xiàn)將平穩(wěn)運行。”