3月北京二手房成交突破3萬套大關(guān)，但新增客源已連續(xù)五周下滑，議價空間擴大；學區(qū)房依舊堅挺

    北京二手房市場現(xiàn)“降溫”跡象

    3月底，由于北京二手房成交均價達到歷史最高，一些看房人轉(zhuǎn)為觀望，新增客源也呈下降趨勢。新京報記者 盧淑嬋 攝

    伴隨著北京二手房網(wǎng)簽量價的逐步攀升，市場上的觀望聲音卻在增強。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，3月份，市場上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趨勢。部分購房者也表示，目前北京二手房的價格增幅已經(jīng)超出其心理預期，因此在未來一段時間內(nèi)將選擇觀望。另一方面，隨著北京部分行政區(qū)的“幼升小”政策相繼發(fā)布，部分區(qū)域的學區(qū)房再次受到市場關(guān)注。

    3月成交量再創(chuàng)新高

    目前的北京二手房市場，量價仍在逐步攀升。

    據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，3月第四周（3月21-27日），北京市二手住宅網(wǎng)簽量為8075套，環(huán)比上漲4.6%，網(wǎng)簽量在上周的高位上繼續(xù)增加，達到了除2013年3月（集中網(wǎng)簽的特殊階段）外的歷史最高值。同期，二手住宅成交均價為40133元/平方米，環(huán)比上漲1.1%，均價破4萬大關(guān)并達到歷史最高點。與此同時，掛牌均價也是近年來的最大值，為46034元/平方米，環(huán)比增加1.8%，可見業(yè)主對房價的初步心理期望較高。

    而另一方面，新增客源和新增房源卻均出現(xiàn)了下滑，入市需求進一步減少。

    “從春節(jié)后折騰了一個月，連約兩套房子都沒看上。好不容易看中一套小三居，沒想到業(yè)主過了一個下午報價就漲了40萬，而且要求馬上支付首付。”在北京二手房成交一片火熱的當下，正在換房的陳女士說起她最近的經(jīng)歷。

    對陳女士來說，馬上支付40萬的首付無疑是巨大的壓力。“我家現(xiàn)在的房子也正在掛著，雖然著急換房，可是也覺得賣少了不值當。家里老人小孩也要用錢，價格漲成這樣子，索性不去看了。”

    有同樣經(jīng)歷的還有厲先生。他從春節(jié)前開始看房，幾番周折后發(fā)現(xiàn)，同片區(qū)類似戶型的房源總價已經(jīng)上漲了30萬左右，“越比越覺得不值當，實在不行只能看看市場未來的情況再說。”

    新增房客比“低迷”

    上述從積極看房轉(zhuǎn)到觀望的心態(tài)在目前的北京二手房市場上并不少見。

    來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)或許代表目前的市場現(xiàn)狀。據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計，3月第四周，北京二手房市場的新增客源和新增房源分別下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已經(jīng)連續(xù)五周下滑。

    據(jù)鏈家方面介紹，新增客源和新增房源數(shù)據(jù)及其兩者的比值（新增房客比）是衡量二手房市場現(xiàn)狀的重要指標。新增房客比在一定程度上反映了供需雙方對當前市場的判斷及對后市的預期。

    盡管有春節(jié)的假期因素制約，但今年2月的二手房新增房客比也達到了4.6。這意味著市場上每增加1套房子的同時，會有4.6位新買房客戶出現(xiàn)。而來自鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房的新增客房比為3.9。

    根據(jù)市場的常規(guī)判斷，新增房客比低于4時，意味著市場進入了低迷狀態(tài)。

    與此同時，在業(yè)主掛牌價高企的同時，二手房的議價空間卻產(chǎn)生了一定松動。據(jù)鏈家統(tǒng)計，三月第四周，北京二手房議價空間擴大到1.6%，已經(jīng)是連續(xù)3周以來的環(huán)比上漲。在掛牌房源報價調(diào)整中，上調(diào)比例為64.5%，連續(xù)3周下降。

    雖然3月北京二手房市場的成交很可能會突破3萬套的大關(guān)（截至29日已成交2.96萬套），但透過新增房客比的下滑、議價空間的擴大等現(xiàn)象不難看出，經(jīng)過一段時間的量價上行，市場已經(jīng)在醞釀調(diào)整的跡象。

    ■ 聚焦

    學區(qū)房仍是熱點 3月環(huán)比漲15%

    在二手房市場成交一片繁榮的背景下，學區(qū)房備受關(guān)注，一有相關(guān)消息爆出，立刻牽動著市場和學生父母的目光。

    學區(qū)房由于教育資源的支撐，在價格方面長期保持堅挺狀態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，在過去的一個月里，北京學區(qū)房的價格實現(xiàn)了環(huán)比15%的增長，而普通二手房的價格漲幅則在5%左右。

    學區(qū)房價格的穩(wěn)定上漲，也引來監(jiān)管層的注意。3月份，部分中介的高價學區(qū)房出現(xiàn)了下架。鏈家更是對外回應，不接受報價超過15萬元/平方米的房源委托。

    而最近一則關(guān)于42萬元/平方米的天價學區(qū)房消息備受矚目，雖然隨后該新聞被調(diào)查出為假新聞，但由此足見目前人們對學區(qū)房的關(guān)注度。

    針對目前市場上的學區(qū)房亂象，政府部門也展開了相應監(jiān)察。據(jù)新京報報道，目前北京市住建部門已抽查了東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山、通州等7個區(qū)的120家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)門店。檢查中發(fā)現(xiàn)，一些門店存在發(fā)布虛假房源信息、未統(tǒng)一開具發(fā)票、不按要求進行備案、不按規(guī)定告知消費者注意事項等違法違規(guī)的現(xiàn)象。對此，市住建委執(zhí)法部門已展開立案調(diào)查。

    不過專業(yè)人士也提醒，在選擇學區(qū)房時，家長一定要做好功課，不要聽信中介或者開發(fā)商的一面之詞，而是要充分了解目標學校和所在行政區(qū)的入學政策?，F(xiàn)在北京學區(qū)房價格保持堅挺，對購房者來說是一筆不菲的支出。一旦選擇不當，還會對孩子入學造成影響。

    石景山：“幼升小”看落戶年限 看房人增多

    目前，北京海淀區(qū)和石景山區(qū)已經(jīng)公布了“幼升小”新政，均明確“6年一名額”。而石景山區(qū)的政策還規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)的小學在遇學位不足時，按照落戶先后順位錄取。據(jù)悉，落戶的具體年限由各學校根據(jù)實際情況確定。

    根據(jù)規(guī)定，如果學校學位充足，石景山區(qū)小學招生將本著“房產(chǎn)優(yōu)先”的原則，法定監(jiān)護人只要具有本片區(qū)內(nèi)100%產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證且滿一定年限，該套房產(chǎn)（不包括商用、商住兩用住房）在規(guī)定年限內(nèi)可以解決一戶家庭的適齡兒童就近入學。

    一旦出現(xiàn)學位不足的情況，石景山區(qū)小學的招生將按照本片區(qū)戶口并達到一定遷入年限、遷入該片區(qū)未達到一定年限的本片區(qū)戶口，以及本市非片區(qū)戶口三個順位進行。

    在石景山區(qū)，目前最受關(guān)注的就是北京景山學校遠洋分校。該學校最早為石景山區(qū)遠洋山水小區(qū)配套學校。最近，遠洋地產(chǎn)發(fā)布通知，景山學校遠洋分校取消共建，共建協(xié)議2015年期滿，原協(xié)議約定的招生范圍和條件不再適用。

    消息一出，就有購房者猜測：這是否意味著遠洋山水的二手房業(yè)主的子女也將有資格就讀該學校？

    本周，遠洋山水小區(qū)附近的某品牌中介經(jīng)紀人介紹，今年景山學校和遠洋山水解除了協(xié)議后，前來咨詢的學生家長明顯增多。“但是目前景山學校遠洋分校的名額是完全不能滿足業(yè)主需求的。去年，該校的小學入學要求就明確了入學兒童的落戶年限必須滿三年。如果二手房放開的話，京籍學生落戶年限很有可能必須滿五年。也是受到這種心理預期影響，再加上石景山‘幼升小’新政出臺，最近不少準備生小孩或是孩子剛出生不久的父母前來咨詢。”

    上述經(jīng)紀人表示，目前社區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎，一些優(yōu)質(zhì)房源在周末帶看量能達到五六組/套/天。“小區(qū)的成交均價從去年3月的每平方米4萬元上漲到目前的4.6萬-4.8萬元。”(記者 方王洋)